Du kan kreve prisavslag ved mangel på eiendom dersom det du har kjøpt ikke svarer til rimelige forventninger. Et prisavslag beregnes ut fra redusert markedsverdi på boligen, eller ut fra hvor mye det faktisk koster å utbedre mangelen.
Her kan du lese mer om hva som skal til for å kreve prisavslag etter boligkjøp. Lurer du på om ditt boligkjøp kan kvalifisere til prisavslag, kan du ta kontakt med Advokatfirmaet Møller på denne siden.
Grunnleggende vilkår for å kreve prisavslag ved kjøp av eiendom
For å kreve prisavslag fra selger, eller dennes forsikringsselskap dersom vedkommende har boligselgerforsikring (eierskifteforsikring), må:
- Det kunne påvises en mangel
- Reklameres i tide
- Selger ikke kunne rette mangelen
At boligen har en mangel betyr at den ikke er slik du hadde grunn til å regne med ut fra det selger opplyste om og det man normalt skal kunne forvente ut fra alder og boligtype.
Reklamasjon på en mangel skal skje så fort som mulig, og ikke senere enn to måneder etter at du oppdaget den. Overholder du ikke dette, kan du miste retten til å kreve prisavslag. Det er samtidig en maksimumsgrense på fem år for å påberope seg mangler ved et boligkjøp.
Selger har muligheten til selv å rette mangelen dersom han ønsker det, og det er mulig å gjøre det. Retting skal likevel ikke være til ulempe for deg som kjøper eller ta urimelig lang tid. Dersom selger retter mangelen har du ikke krav på prisavslag i tillegg.
Hva er en mangel?
Det kan være skummelt å kjøpe bolig, spesielt hvis man ikke selv er spesielt bygningskyndig. Det er en stor investering, og det kan bli enda dyrere hvis noe viser seg å være galt.
Funn av muggsopp i kjelleren, råte i vegger eller tak eller oppdagelsen av skadedyr koster flesk. Dersom disse forholdene var til stede på det tidspunktet du kjøpte boligen, og selger ikke opplyste om dem, er det mangler du kan kreve prisavslag for.
For deg som kjøper er det derfor viktig at du leser alle salgsdokumentene grundig før du kjøper. Det gjelder markedsføringen, salgsrapporter og hva som ellers presenteres av selger eller eiendomsmegler. Det som fremkommer her er noe du har blitt gjort kjent med i forbindelse med kjøpet, og dermed ikke kan påberope som mangel.
Merk at selger fra 2022 ikke lenger kan ta generelt forbehold for feil han ikke er kjent med.
Beregning av prisavslag
Det er to måter å beregne et prisavslag etter kjøp av bolig på. Begge nevnes i avhendingslovas § 4-12:
(1) Har eigedomen ein mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta
For å beregne et forholdsmessig prisavslag skal det tas utgangspunkt i boligens markedsmessige verditap som følge av mangelen, Hvor mye mindre kan kjøper regne med å få for boligen om han la den ut for salg i dag?
Det bemerkes at loven forutsetter at det tas utgangspunkt i boligens markedsverdi, og ikke den aktuelle kjøpesummen. Disse tallene vil imidlertid i de fleste tilfeller være tilnærmet de samme.
Den andre metoden er beregne kostnadene ved utbedring. Formålet med reglene er at kjøper skal være stilt på samme måte som om mangelen ikke hadde vært der.
Loven er litt uklar på hvilken av disse beregningsmetodene som skal benyttes i ulike tilfeller. Dersom det ikke er stor vesensforskjell mellom disse to summene, er det utbedringskostnadene som legges til grunn.
Det er imidlertid ikke alle typer mangler som kan utbedres, som for eksempel feilopplysninger om boligens eller eiendommens areal. Da er det mer naturlig å se til reduksjonen i markedsverdi.
Bortsett fra dette går rettspraksis i retning av å legge det laveste beløpet til grunn dersom det er stor forskjell mellom tapet i markedsverdi og hva det koster å utbedre mangelen.
Alternativer til prisavslag
Utenom retting og prisavslag er det tre former for krav kjøper kan rette mot selger; erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen.
Erstatning kan kreves isolert eller sammen med et prisavslag. Erstatningen skal være en kompensasjon for kostnader kjøperen får på grunn av mangelen, som for eksempel hvis han ikke kan bo i boligen den tiden det tar å utbedre en mangel.
Heving, eller annullering av kjøpet, er forbeholdt de mest graverende tilfeller. Kan saken løses med retting eller prisavslag, er det ikke aktuelt å kreve heving.
Tilbakehold av kjøpesum kan gjøres der boligen ikke er innflyttingsklar til avtalt tid. Man kan også tilbakeholde en forholdsmessig del av kjøpesummen inntil en mangel er rettet.
En advokat kan vurdere alle tiltaksformene under ett for å se hvilke som er mest anvendelige i akkurat ditt tilfelle.
Advokatfirmaet Møller kan føre din sak om prisavslag
Sentralt i dette er vurderingen av en mangel og hvor vesentlig den er. Dernest er det beregningen av prisavslaget, og hvilke kriterier som legges til grunn. Vi må også se hen til andre muligheter som retting, erstatning eller heving av kjøpet.
De fleste saker om prisavslag er forskjellige, og vurderes konkret i hvert tilfelle.
Det er derfor en uvurderlig fordel å ha erfaring fra å ha prosedert en rekke slike saker fra tidligere, samt å ha god oversikt over rettspraksis på området.
Dersom selger har boligselgerforsikring, er det ikke uvanlig at selgers forsikringsselskap vil ha deg til å godta et forlik. Våre advokater vil ut fra tidligere praksis i bransjen raskt se om forslaget til forlik innebærer et rimelig resultat for deg, eller ikke.
Har du oppdaget en mangel som kan gi grunnlag for prisavslag, eller er i tvil, ta kontakt med oss i dag, på epost, telefon eller via kontaktskjemaet. Det er en fordel å starte denne prosessen på et så tidlig tidspunkt som mulig,
Kilder:
- Wilhelmsen, Trine-Lise. Forsikring og regress ved salg og bolig. Tidsskrift for erstatningsrett, forsikringsrett og trygderett, 2018-10-24 (2-03) s. 108-137.
- Kyte S.H.: Kjøpers adgang til å kreve prisavslag ved ikke-verdireduserende mangler. Masteroppgave UiB 2021.
Vanlige spørsmål om prisavslag ved kjøp av bolig
Hva er et prisavslag?
Et prisavslag er en prisreduksjon du kan kreve tilbakebetalt etter kjøp av bolig dersom det kan stadfestes en mangel.
Hvordan beregner man prisavslag?
Det tas enten utgangspunkt i redusert markedsverdi eller i hva det koster å utbedre den aktuelle mangelen.
Når kan man kreve prisavslag?
Et krav om prisavslag bør rettes så fort man har oppdaget en mangel, og senest innen fem år etter boligkjøpet.
Kan jeg få dekket advokatkostnadene på forsikringen?
Ja. Både en vanlig hus- og innboforsikring og en boligkjøperforsikring kan dekke utgifter til advokat i forbindelse med prisavslag i boligtvister. Hør med din advokat om hva forsikringen dekker og ikke dekker.
